Kamunun Finans Haberleri Merkezi
Kamunun Finans Haberleri Merkezi
admin
Zamanaşımı Yoluyla Kazanma
Olağan Zamanaşımı
Bu müesseseyi Medeni Kanunun 712. maddesi (743 sayılı Kanun md. 638) şöyle düzenlemektedir: ”Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Eski kanun madde metninde yer alan “nizasız” terimi yerine “davasız” deyimi kullanılmıştır. Böylece, makheme kararları ve öğreti doğrultusunda taraflar arasında her türlü çekişme değil, ancak dava şeklindeki çekişmelerin kazanmayı engelleyeceği vurgulanmıştır. Dava dışı çekişmeler mülkiyeti kazanacak kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmayacaktır.
Olağan Zamanaşımının Şartları
Olağan zamanaşıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, aşağıdaki şartların gerçekleşmesine bağlıdır:
Taşınmaza ilişkin şart
Bir taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasının söz konusu olabilmesi için bu taşınmazın tapuya kaydedilmiş olması şarttır. Tapuda kayıtlı taşınmaz bir arazi olabileceği gibi, bir sahifeye kayıtlı bağımsız ve sürekli hak da olabilir. Bir taşınmazda paylı mülkiyet payı da olağan zamanaşımı ile kazanılabilir.
Tapuya kayıtlı taşınmazlardan, ancak özel mülkiyetle kazanılmasına elverişli olanlarının zamanaşımı ile kazanımı söz konusu olur. Kamu malı vasfında bir taşınmaz, Medeni Kanunun 999. maddesi (743 sayılı Kanun md. 912) uyarınca istisnaen tapuya kaydedilmiş olsa veya yanlışlıkla kaydedilmiş veyahut kaydı kapatılması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa dahi, böyle bir taşınmazın mülkiyeti zamanaşımı ile kazanılamaz.
Kişiye ilişkin şart:
Bir kimsenin olağan zamanaşımı ile bir taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için, bu kişinin adının o taşınmaza ait sayfanın mülkiyet sütununa yolsuz olarak yazılmış olması gerekir. Ancak, tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken bir kimse Medeni Kanunun 712. maddesinden (743 sayılı Kanunun md. 638) yararlanabilir.
Zilyedliğe ilişkin şart:
Tapu kütüğünde yolsuz olarak malik diye tescil edilmiş kimsenin Medeni Kanunun 712. maddesine dayanarak mülkiyeti kazanabilmesi için o taşınmaza iyiniyetle davasız ve aralıksız on sene zilyet bulunması gerekir. Fakat taşınmaza malik sıfatıyle başka bir kişi (sicilde yazılı olmayan hakiki malik veya gaip) zilyet ise sicilde malik gözüken şahıs Kanunun 712. maddesinden yararlanamaz.
Tapu sicilinde malik olarak tescil edilen şahıs iyiniyetli zilyet olmalıdır. Bu, Medeni Kanunun 3. maddesinde belirtilen iyiniyettir. Kendisinden beklenen özeni göstermiş olmasına rağmen, adına mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmeyen kimse Kanunun 712. maddesinde aranan iyiniyetli olma şartına sahiptir. 712. maddeden yararlanabilmek için bu iyiniyetin bütün zamanaşımı süresince bulunması şarttır.
Zilyetlik davasız olmalı ve aralıksız on sene devam etmiş bulunmalıdır. Aralıksız devam etmekten maksat, zilyetliğin zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır. Zilyetliğin aralıksız devam etmesi gereken süre on yıldır. Ancak, bu on yıllık sürenin mutlaka zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak kişinin zilyetliğinde geçmesi şart değildir. Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet, aynı şartları taşıyan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ilave etmek yetkisine sahiptir (MK. md. 996). Fakat sicil zamanaşımında buna çok nadir rastlanır.
On yıllık süre, yolsuz tescil ve zilyetlik şartlarının her ikisinin birleşmesiyle işlemeye başlar. Şayet yolsuz tescil tarihi ile adına tescil yapılan kişinin taşınmaza zilyet olması aynı zamana rastlıyorsa mesele yoktur. Eğer zilyetliğin kazanımı yolsuz tescilden sonra ise zamanaşımı zilyetliğin kazanımı tarihinden; şayet zilyetlik yolsuz tescilden önce kazanılmış ise zamanaşımı, tescil tarihinden itibaren işlemeye başlar. Gerçekten ne sadece yolsuz tescil ne de sadece zilyetlik zamanaşımının işlemeye başlamasını sağlamaz. Ancak iki şart birleşince zamanaşımı işlemeye başlayacaktır.
Zamanaşımıyla Kazanımın Hükmü
Zamanaşımının tamamlanması ile yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır ve o ana kadar mülkiyeti sahip olan fakat tescilde malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Medeni Kanunun 712. maddesi uyarınca kazanım, bir aslen kazanmadır ve maddede aranan şartların tamamlanması ile kendiliğinden kanun gereği gerçekleşir. Mahkemeden veya bir idari makamdan karar almaya gerek yoktur.
Zamanaşımı ile kazanımın hükümlerinin geriye etkili (makable şamil) olacağı kabul edilmektedir yani, zamanaşımını tamamlanması ile tescil sanki başlangıçtan beri geçerliymiş (muteber) gibi hüküm ifade eder.
Olağanüstü Zamanaşımı
Uygulanacak Hükümler
Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanımı, esas itibariyle Medeni Kanunun 713. maddesi ile düzenlenmiştir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarıma elverişsiz araziyi imar ve ihya eden, arazinin mülkiyetini ancak 3402 sayılı Kanunun 14. maddesinde[1] öngörülen zamanaşımı ile kazanım şartlarını gerçekleştirdikten sonra kazanılabilir.
Olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın incelenmesinde kadastrosu yapılmış taşınmazlarla henüz kadastrosu yapılmamış taşınmazları ayırmak gerekmektedir.
-Kadastrosu yapılmış yerlerde olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı Medeni Kanunun 713. maddesine tabidir.
-Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde de kadastro yapılıncaya kadar tapulu taşınmazlar bakımından Medeni Kanunun 713. maddesi uygulanacaktır.
-Kadastro yapılırken, kadastrosu yapılacak taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasına göre Kadastro Kanunu ayrı hükümlere yer vermiş bulunmaktadır (md.13, 14).
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanımın Şartları
743 sayılı Kanunun “Fevkalâde müruruzaman” başlığını taşıyan 639. maddesi, 4721 sayılı Kanunun 713. maddesiyle yeniden düzenlenmiştir. Bu maddeye metni aşağıda yer verilmiştir.
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.Özel kanun hükümleri saklıdır.”
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımının şartları üç grupta toplanabilir.
1) Taşınmazın zamanaşımı ile mülkiyet kazanımına elverişli bir taşınmaz olması.
2) Mülkiyeti kazanacak kişinin, bu taşınmazın Kanunun aradığı şartlarla bir süre zilyet olması.
3) Zilyedin mahkemeye müracaatı üzerine mahkemece yapılacak ilanı müteakip işleyecek itiraz süresi içinde malikin mülkiyetini ileri sürerek itiraz etmemiş olması.
Bu şartlar gerçekleştiği takdirde zilyet, taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur ve mahkeme zilyet adına mülkiyetin tesciline karar verir.
Taşınmaza ilişkin şart:
Medeni Kanunun 713. maddesine göre ancak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda; tapuda kayıtlı olup da sicilden malikin kim olduğu anlaşılamayan veya sicilde malik gözüken kişinin ölmüş olması yahut gaipliğine karar verilmiş bulunması hallerinde tapulu taşınmazlarda zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilir. Eski kanundan farklı olarak yeni kanunla bu yolla kazanımın taşınmazın tamamının yanında, bir parçası veya bir payı üzerinde de olabileceği kabul edilmiştir.
–Özel mülkiyete elverişli olması: Tapuda kayıtlı olsun veya olmasın ancak özel mülkiyete elverişli taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımı gerçekleşebilir. 3402 sayılı Kanunun 18/f/2 maddesine göre “Orta malları, hizmet malları, ormanlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazmallar tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.” Keza, 2762 sayılı Vakıflar Kanununun 8. maddesine[2] göre doğrudan doğruya hayrattan olan gayrimenkullerde de zamanaşımı ile mülkiyet iktisap edilemez. Medeni Kanuna 903 sayılı Kanunla eklenen 117. maddesiyle[3] Medeni Kanuna tabi vakıfların mallarının kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanımı tamamen önlenmiş olmaktadır.
–Malikin tapuda belli olmaması: Tapusuz taşınmazlarda bu şart kendiliğinden mevcuttur. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise ancak tapu sicilinden maliki kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlarla yirmi sene önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kişinin sicilde malik olarak gözüktüğü taşınmazların mülkiyeti zamanaşımı ile kazanılabilir.
Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, malik sütununun boş bırakılmış veya sicilde kimliğinin belirsiz ve yetersiz olmasından kaynaklanır.
Yirmi sene önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse adına varolan tescil de taşınmaz malikini göstermemektedir. Tapuda malik olarak görünmekte devam eden kişinin mirasçılarının mevcut olması, üçüncü kişilerce taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel değildir. Öte yandan, mirasçılar zamanaşımı ile kazanım süresi dolmadan kendi adlarına intikali yaptırdıkları takdirde, artık bu taşınmaz olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.
Hisseli taşınmazlarda, payların Medeni Kanunun 713. maddesi uyarınca olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Bu husus 3402 sayılı Kanunun 15/f/2. maddesinde ifade edilmiştir.
Zilyetliğe ilişkin şart:
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanacak kişinin taşınmaza malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi sene süreyle zilyet bulunması gerekir.
–Malik sıfatıyla zilyetlik: Zilyedi olduğu taşınmaz için kira bedeli veya kendiliğinden ecrimisil ödeyen zilyedin malik sıfatı ile zilyet olduğundan bahsedilemez. Tapusuz taşınmazlarda aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dahil) olan bir veya birden fazla gayrimenkul bakımından zilyetliğin ispatı özel bir kayda tabi değildir; zilyetlik belgelerle veya bilirkişi yada tanık beyanlarıyla ispat edilebilir (Kadastro Kanunu md.14/f/1).
–Davasız zilyetlik: Zilyedin zamanaşımından faydalanabilmesi için zilyetliği davasız olmalıdır.
–Aralıksız zilyetlik: Malik sıfatı ile aralıksız zilyetlik, aralıksız yirmi sene devam etmiş olmalıdır. Zilyetliğin aralıksız devam etmesinden maksat, zilyetliğin zamanaşımı süresinde kaybedilmemiş olmasıdır. Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (MK. md. 714).
Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet, aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin zilyedlik süresini kendi süresine ilave etmek imkanına sahiptir (MK. md. 996). Medeni Kanunun 712. madde hükmünden farklı olarak aynı Kanunun 713. maddesi, zilyedin iyiniyetli olmasını aranmamaktadır.
Tescil davasında taraflar (hasımlar):
Taşınmazın tescili için, tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına açılır (MK. md. 713/3). Üçüncü fıkra hükmünde yapılan değişiklikle tescil davasında varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarının da davalı gösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
İlan şartı:
Maddenin 4. ve 5. fıkrasınna göre davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Maddede yapılan değişikle üç kez gazeteyle ilân koşulu, bir kez ilân şeklinde değiştirilmiş, buna karşılık gazete dışında uygun araçlarla ilânda üç kez ilân koşulu değiştirilmemiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 04.12.1998 tarih ve 1996/4 esas, 1998/3 karar sayılı ilamında özetle; “tapusuz taşınmaz malların zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin Türk Medeni Kanununu 639. maddesinin birinci fıkrası gereğince verilen tescil kararlarının inşai-ihdası (yapıca-kurucu-yenilik doğurucu) nitelikte olduğu, kararın kesinleştiği andan itibaren ileriye yönelik sonuç doğurduğu ve mülkiyet hakkının bu kararların kesinleştiği anda kazanıldığı” ifade edilmiştir.
Maddenin beşinci fıkrayla doktrinde ve uygulamada uzun süredir tartışmalı olan bir konu, Yargıtayın yukarıda yer verilen kararından farklı olarak düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkının hangi anda kazanılmış olacağı sorusunu cevaplayan bu yeni hükme göre mülkiyet birinci fıkrada öngörülmüş olan bütün şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olacak, yani hâkimin vereceği tescil kararı geriye dönük (makable şamil) sonuç doğuracaktır.
[1] 3402 sayılı Kanun md. 14/1: Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
[2] 2762 sayılı Kanun md. 8: Vakıfların doğrudan doğruya hayrattan olan gayrimenkulleri rehne dilemezler. Bunlardan mülkiyet ve irtifak hakkı için iktisap müruru zaman işlemez ve bu kanunun gösterdiği haller dışında satılamazlar. Bu gayrimenkuller Vakıflar İdaresinin istemesi üzerine vakıflar adına tapuca tescil olunurlar. Bu tescilde hiç bir resim ve harc aranmaz.
[3] 4721 sayılı Kanun md. 117: Vakıfların malları üzerinde zilyetlik yoluyla kazanma hükümleri uygulanmaz.
Derneklerin uluslararası faaliyette bulunmalarına ve üst kuruluş kurmalarına ilişkin hükümler kıyas yoluyla vakıflar hakkında da uygulanır.
Kamuya yararlı veya özel kanunlarla kurulan vakıflar hakkındaki özel hükümler saklıdır.
hy ntVergi Müfettişleri Derneği Başkanı Ahmet Halis Başli özel bir TV kanalından yaptığı açıklamada vergi müfettişlik mesleğinin önemine dikkat çekti. Ahmet Halis Başli bir soru üzerine “Ülkemizde bir gelir denetimi var…
adminSigortasız Çalışan Hakkını Nasıl Aramalı? Soru: 2006 yılında çalışmaya başladım ama o dönem yanında çalıştığım adam sigortamı yapmadı. O işyerinde dört sene çalıştım, 2010da işten çıktım. O dönem birlikte çalıştığım…
