İptekli Borç Senedi Nedir? İrat Senedi Nedir?

İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİ VE İRAT SENETLERİN
MENKUL KIYMET ÖZELLİĞİ

İpotekli borç senetleri (İBS) ve irat senetleri (İS) esas itibariyle
MK.m.  898-929  hükümlerinde  düzenlenmiştir.  Medenî  Kanun  her  iki
senet   çeşidinin   de   tariflerini   yapmakta   ve   hukukî   vasıflarını
açıklamaktadır.

MK.m.898  hükmüne  göre,  ipotekli  borç  senedi,  taşınmaz  rehiniyle
güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getiren. bir senettir. İrat
senetleri  ise,  kıymetli  evraka  bağlanmış  ve  alacaklıya  taşınmazın
değeriyle sınırlı, bağımsız talep hakkı sağlayan taşınmaz rehini şeklinde
tarif  edilmektedir1.  MK.  irat  senetlerinin  tarifini  yapmaktan  ziyade
hukukî vasıflarını açıklamaktadır. Kanuna göre irat senetleri, ancak tarım
arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalarla güvence altına
alınabilen,  kişisel  bir  borç  doğurmayan  ve  borcun  sebebini  de
göstermeyen, bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir
alacak  hakkının (MK.m,903)  tecessüm  ettirildiği  kıymetli  evrak
niteliğine haiz bir tür menkul kıymettir. Görülüyor ki, her iki senette de
hak kıymetli evrak vasfında bir senette tecessüm ettirilmektedir. Ancak
ipotekli borç  senetleri,  irat senetlerinden  farklı  olarak  eşyaya  bağlı  bir
borç ilişkisini meydana getirir ve borçlu, borçtan bütün mal varlığı ile
sorumlu olduğundan taşınmaz maliki olması şart değildir2. Buna karşılık,
irat  senetlerinde  borçlu  söz  konusu  yüklü   taşınmazın  malikidir  (MK.
m.907) ve senet şahsi bir borç doğurmaz (MK. m. 903). Ancak her iki
senette de borç bir koşul veya karşı edime bağlanamaz (MK. m. 909).

İpotekli borç  senetleri ve irat senetleri kesin bir para  borcu ikrarını
ihtiva  ettikleri  için  muayyen  bir  bedelin  senet  üzerinde  gösterilmesi
zorunludur. Bu bakımdan seri halinde çıkarılmış olsun veya olmasınlar,
bu tür senetlerde nominal bir değer bulunmak zorundadır. Senetlerin seri
halinde  çıkarılmaları  halinde  itibarî  değerin  100  milyon  lira  ve  katları
şeklinde  gösterilmesi  ve  bir  seride  bulunan  senetlerin  şekillerinin  aynı
olması ve numaralarının birbirini izlemesi gerekir (MK. m. 931,932)3.

  1. m.923 hükmüne  göre,  bir  ipotekli  borç  senedinin  veya  irat
    senedinin ihtiva ettiği alacak, gerek hâmile gerek nama yazılı olsun senet
    ile  birlikte  devir  veya  rehin  edilebilir  veya  başka  bir  tasarrufa  konu
    olabilir.Senetlerin   henüz   düzenlenmemiş   olması   veya   mahkeme
    tarafından  iptal  edilmesi  halinde  alacağı  ileri  sürme  hakkı  saklıdır..
    Kanunun bu hükmü, zikredilen senetlerin kıymetli evrak vasfına işaret

etmektedir. Doktrinde de bu senetlerin kıymetli evrak olduğu tartışmasız kabul edilmektedir 4.

İpotekli  borç  senetleri  ve  irat  senetleri  nama  veya  hâmiline
düzenlenebilen senetlerdir (MK.m.914)5. İpotekli borç senetlerinin ve irat
senetlerinin  şekli  tüzükle  belirlenir (MK.m.913).  İpotekli  borç  senedi
veya irat senedi için tapu kütüğüne yapılacak tescilden başka rehin senedi
de  tapu  memuru  tarafından  düzenlenir.  Senet  daha  sonra  düzenlenmiş
olsa  dahi,  hukuki  sonuçları  tescil  tarihinden başlayarak  doğurur
(MK.m.911,912).

Senetlerin ihtiva etmesi gerekli hususlar6 tapu siciline de kaydedilir.
İpotekli  borç  senedi  veya  irat  senedi  metninde  yazılı  olanlar  tapu
kütüğündeki  tescile  uymazsa  veya  tapu  kütüğünde  tescil  yoksa,  kütük
esas  alınır.  Bununla  birlikte  senedi  iyi  niyetle  edinen  kimse,  tapu
kütüğüne ilişkin hükümler uyarınca tazminat isteyebilir (MK.m.922)

İpotekli borç senedinin veya irat senedinin ihdası için aranan ilk şart
karşılık gösterilecek taşınmazların kıymetlerinin tapu idaresince resmen
değer biçilmiş olması gereğidir. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli
borç  senedi  yoluyla  rehin  kurulamaz.  (MK.  899,  903)7.  Tapu  siciline
kaydedilen her bir alacak için bir senet verilir. Söz konusu senetler tapu
memuru tarafından, çıkarılacak tüzükte aranan şekle uygun olarak tanzim
edilir ve senetler tapu memuru ile hazine temsilcisi tarafından imzalanır
(MK.m.911-913).  Ayrıca  bu  senetler,  alacaklı  veya  temsilcisine  ancak
borçlunun  ve  yüklü  taşınmazın  malikinin  rızaları  üzerine  verilebilir
(MK.m.912  f.3).  Diğer  taraftan   ipotekli  borç  senedi  veya  irat  senedi
düzenlenirken,  gerekli  ödemeleri  yapmak  ve  ödenecek  paraları  tahsil
etmek, yapılacak tebliğleri almak, güvence azalmalarına rıza göstermek
ve  genel  olarak  alacaklının,  borçlunun  ve  malikinin  haklarını  tam  bir
özen  ve  tarafsızlıkla  korumak  üzere  bunlar  tarafından  bir  temsilci
atanabilir.  Temsilcinin  adı  tapu  kütüğüne  ve  rehin  senedine  yazılır.

Doktrinde bu senetlerin emre düzenlenemeyeceği savunulduğu gibi [Poroy, s. 76;
Karayalçın (Kambiyo),  s.28, 32;  Domaniç  (Kıymetli  Evrak),  s.841],  zikredilen
senetlere kanunen tanınan hukukî sonuçlar [Meselâ, kamu güveni prensibi (MK. m.
921)  ve  şahsî  def’ilerin  ileri  sürülmesinin  kısıtlanması (MK.  m.927)  vb.  gibi]
dolayısıyla zikri geçen senetlerin de kanunen emre yazılı senetler arasıda sayılması
gerektiği de savunulmaktadır (Kınacıoğlu, s.47; Öztan, s.79; Akipek, J.: Türk Eşya
Hukuku, Ankara 1974, c. 3, s.259).

Söz konusu senetlerin ihtiva etmesi gereken hususlar hakkında bkz. MK. m. 899, 904, 900, 906, 914, 915, 925, 933, 936 .

Temsilcinin yetkisinin sona ermesi halinde ilgililer anlaşamazlarsa, sulh hakimi gerekli önlemleri alır (MK.m.915).

Senetlerin  tertip  halinde,  taşınmaz  malikinden  başka  bir  kimse
tarafından da çıkarılması mümkündür. Bu halde aracı kurum, alacaklılar
ve borçlunun temsilcisi olduğu senetlerde belirtilir (MK.m.932). Senedi
çıkaran  aracı  kurum,  alacaklıların  ve  borçlunun  temsilcisi  olsa  bile,
senetlerin   çıkarılması   sırasında   kendisine   ayrıca   yetki   verilmiş
olmadıkça,  borcun  kapsamında  ve  koşullarında  bir  değişiklik  yapamaz
(MK.m.935)

Tertip halinde çıkarılan senetler hâmiline veya malikin kendi namına
çıkarılacak  ise,  rehin  sözleşmesi  yapılmasına  gerek  yoktur  ve  malikin
tapu sicil memuruna talepte bulunması yeterlidir  8. Fakat senetler emre
veya  nama  düzenleneceklerse,  lehine  tanzim  edilecek  şahıslarla  resmi
rehin sözleşmesi yapılması ve rehin hakkının kurulduğunun tapu siciline
tescili şarttır 9.

Medeni  Kanun  tarafından  düzenlenen  ipotekli  borç  senetleri  ve  irat
senetleri  aynı  zamanda  SPK.  m.3b.  hükmünde  tarif  edilen  menkul
kıymetlerdendir.  Bunun  için  halka  arz  usul  ve  şartları  bakımından
SPK.’unun menkul kıymetlerin halka arzına ilişkin m. 4-10 hükümlerine
ve  bu  kanunun  m.  22a  hükmünün  Sermaye  Piyasası  Kuruluna  verdiği
yetkiye  dayanarak  çıkaracağı  tebliğ  hükümlerine  tâbi  olacağı  açıktır.
Medeni  kanun  değişikliğinde  ipotekli borç  senetleri  ve  irat  senetlerine
ilişkin  olarak  bu  hususa  değinilmeye  çalışılmış,  ancak  başarılı
olunamamıştır.  Zira  değişiklik  ağırlıklı  olarak   madde  numaralarının
değiştirilmesi,  dilin  sadeleştirilmesi  şeklinde  gerçekleşmiştir.  Gerçi
değişiklikle  senedin  sulh  hukuk  hakimi  tarafından  imzalanması  yerine
hazine  temsilcisi  tarafından  imzalanması   getirilmiş,  borçlu  haricinde
senetlerin  aracı  kurumlar  tarafından  çıkarılabileceğine  işaret  edilmiştir.
Eski  medeni  kanunda  senedi  çıkaran  müessese  olarak  belirtilen  ve
borçlunun  ve  alacaklıların  temsilcisi  olduğu  belirtilen  kişi  sermaye
Piyasası  Kanununda  düzenlenmiş  bulunan  aracı  kurumlar  olarak
değiştirilmiştir. Ancak bu hususlar MK.nun ipotekli borç senetleri ile irat
senetlerinin menkul kıymet olarak işlem görmesinde SPK. mevzuatı ile
uyuma yetmemiştir.

İpotekli borç senetleri ve irat senetleri bir taraftan taşınmaz karşılık
gösterilmek suretiyle düzenlenen ve borç para alınmasını sağlayan, diğer

taraftan büyük değerler taşıyan taşınmazların sermaye gücünden istifade
etmek  ve  adeta  bu  taşınmazları  tedavül  eden  değerler  haline  getirmek
maksadıyla  kabul  edilmiş  kıymetli  evrak  vasfındaki  kredi  senetlerini
ifade  ederler 10.  Bu  senetler  sayesinde  keşideci  kredi  temin  etmek,
sermaye  sahipleri  de  faiz  şeklinde,  düzenli  ve  güvenilir  bir  gelir  elde
etme  imkânına  sahip  olurlar.  Dolayısıyla  senetler  sermaye  piyasasının
gelişmesinde  önemli  bir  role  sahip  olabilecek  mahiyettedir11.  Esas
itibariyle, ipotekli borç senedi ve irat senedi büyük kredi ihtiyaçları için
başvurulan ve alacaklıya aynî teminat sağlayan, tedavül imkânı bulunan
rehin çeşitleridir 12.

Taşınmazı rehin gösteren borçlunun, yatırımcılar (ipotekli borç senedi
ve  irat  senedi  alacaklıları)  bakımından  kişi  olarak  önemi  yoktur.
Yatırımcıların amacı, yatırdığı tasarrufunu işletip gelir elde etmek, fakat
ana  parayı  da  rehinle  temin  etmek;  borçlunun  amacı  da  gayrimenkul
karşılığında  küçük  tasarrufları  toplayıp,  büyük  miktarda  bir  kredi
bulmaktır13.

Esasen  bir  borç  senedi  mahiyetinde  olan  tahviller  gibi  her  çeşit menkul kıymetin ipotek veya  ipotekli borç senedi tesisi suretiyle teminat altına alınması mümkündür. (MK. m. 931). Ancak ipotekli borç senedi ve irat  senedi  taşınmaz  teminatlı  özel  menkul  kıymet  türleridir  ve  gerek şekil  gerekse  malikine  sağladığı  haklar  bakımından  diğer  menkul kıymetlerden farklı hükümlere tâbidir.

Seri halinde çıkarılan ipotekli borç senedi ve irat senetlerinde yalnız
alacak hakkı değil, rehin hakkı da senet miktarı kadar bölünmekte, her bir
senet  için  alacak  rehinle  temin  edilmiş  olmakta  ve  her  bir  senet  tapu
siciline  itimat  ilkesinden  yararlanmaktadır14.  Bu  suretle  zikredilen
senetler  sayesinde,  gayrimenkul  değerlerinin  bir  kısmı  veya  tamamı
bağımsız ve mübadeleye vasıta olabilecek hale gelmektedir15.

Senetlerin bütün bu özellikleri, menkul kıymet karakterini şüpheye yer vermeyecek  bir  şekilde  göstermektedir.  Doktrinde  de,  bu  senetler münakaşasız menkul kıymet olarak kabul edilmektedir16.

İpotekli  borç  senetleri  ve  irat  senetleri  hakkında  SPK.’nda  hüküm
bulunmamaktadır.  Ancak  Aracılık  faaliyetlerini  düzenleyen  m.31c
hükmünde “Bankalar dahil aracı kurumlar, menkul kıymetleri halka arz
edebilirler.  Menkul  kıymetler  dışında  kalan  kıymetli  evrak  ile  mali
değerleri temsil eden veya ihraç edenin mali yükümlülüklerini içeren her
türlü  evrakın  halka  arzı  ancak  bankalarca  yapılır.Türk  Medeni
Kanununun ipotekli borç senedi ve irat senedine dair hükümleri saklıdır.”

diyerek        söz   konusu   senetlerde   öncelikle   MK.   hükümlerinin

uygulanacağını  belirtmiştir.  Kanun  gerekçesinde  de        “İpotekli  borç

senetleri ve irat senetleri gayrimenkule müemmen olduklarından 32 nci maddenin (c) bendindeki prensibin istisnasını teşkil ettiği belirtilmiştir”. SPK.31c hükmü  ve gerekçesi ipotekli borç senetleri ile irat senetlerinin menkul kıymetler dışında kalan evraktan saydığı intibaını vermektedir. İlgili hükümde de bunların istisnai olarak aracı kurumlar tarafından halka arz edilebileceği hükme bağlanmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulu ise yürürlükten kaldırdığı bir tebliğinde bu
senetleri menkul kıymet olarak kabul etmişti. Buna göre, tertip halinde
çıkarılan  ve 2 yıl veya daha fazla süreli İBS ve İS.’ler kanunun
uygulamasında menkul kıymet sayılan kıymetli evraktandır(Mülga tebliğ
Seri:V,  No:1,  m.2).  Buna  karşılık  2  yıldan  az  süreli  ve  tertip  halinde
çıkarılan senetler ise kanunun uygulamasında menkul kıymet sayılmayan
fakat halka arzı halinde menkul kıymet hükümlerine tâbi olan kıymetli
evrak  olarak  kabul  edilmektedir (Mülga  tebliğ  Seri:V,  No:1,  m. 3).
Görülüyor ki Kurul, zikri geçen senetleri menkul kıymet kavramına dahil
etmek için tertip halinde çıkarılması ve 2 yıldan fazla süreli olması şartını
aramaktaydı.  Ancak  bu  tebliğ  yürürlükten  kaldırıldıktan  sonra  artık
SPK.m.31c hükmünde de bulunmasına rağmen herhangi bir şekilde bu
senetlerden bahsetmemektedir. Kanaatimizce, Kurul Medeni Kanundaki
düzenlemelerin  SPK  ve  ilgili  mevzuatına  uyarlanmasında  gördüğü
hukuki  çözümsüzlükler  sebebiyle  bu  senetleri  göz  ardı  etmeyi  tercih
etmiştir.  Ancak  son  Medeni  Kanun  değişikliğinde  de  bu  hususlara
müdahale  edilmemiştir.  Uygulamada  da  görülmediğinden  bu  husus
dikkati  çekmemektedir.  Ancak  bu  senetlerin  çıkarılması  ve  halka  arzı
talep  edildiğinde  SPK  ve  ilgili  mevzuatı  çerçevesinde  sorunların  nasıl
aşılacağı da belirsizdir.

Kanaatimizce,  ipotekli  borç  senetleri  ve  irat  senetleri  tertip  halinde
çıkarılsın  veya  çıkarılmasın  yahut  süreleri 2 yıl olsun veya olmasın
menkul kıymet özelliğine sahiptirler. Kanun (SPK. m. 3b), seri halinde
çıkarılmayı menkul kıymetin bir unsuru olarak belirtmekle birlikte senet
vâdelerini menkul kıymet kavramının bir unsuru olarak aramamaktadır.

Üstelik bu senetler ihraç edenin malî yükümlülüklerini içeren belge olma özelliğine  de  sahiptir.  Diğer  taraftan  SPK,  menkul  kıymet  sayılacak belgelerin  gerçek kişiler veya  tüzel kişilerce çıkarılıp çıkarılamayacağı konusunda  da  susmakta,  ancak  bunu  engelleyici  genel  bir  hüküm getirmemektedir.  Bu  sebepten  bu  tür  senetlerin  gerçek  kişilerce  ihraç edilebilmeleri kanunen ve teorik olarak mümkündür.

Sermaye Piyasası Kurulu, hisse senetlerinin (Seri:I, No:26), tahvillerin
(Seri:II, No:13), katılma intifa senetlerinin (Seri:III, No:10), kâr ve zarar
ortaklığı belgelerinin (Seri:III, No:27), banka bonoları ve banka garantili

bonoların   (Seri:III,  No:12),  finansman  bonolarının     (Seri:III,  No:13),

varlığa  dayalı  menkul  kıymetlerin         (Seri:III,  No:14),  gayrimenkul

sertifikalarının    (Seri:III,  No:19)  ihracına  ilişkin  esasları  tebliğlerle
düzenlemiş bulunmaktadır. Buna karşılık, ipotekli borç senetleri ve irat
senetleri  bir  sermaye  piyasası  aracı  olarak  kabul  edilmekle  birlikte
(SPK.m.31c)  henüz  bir  tebliğ  yayınlamadığı  gibi,  bu  hususta  yeni  bir
hukukî  düzenleme  de  yapılmamıştır.  Doktrinde  Kurulun,  bu  konuda
henüz  hazırlık  safhasında  olduğu  belirtilmekle  birlikte17,  kanaatimizce
kurul yeni ihdas ettiği gayrimenkul sertifikaları vasıtasıyla taşınmazlarla
ilgili menkul kıymeti yeterli görmekte ve ipotekli borç senetleri ve irat
senetlerini   bir   sermaye   piyasası   aracı   olarak   dikkate   almayı
düşünmemektedir.

MK.’unda düzenlenen bu senetlerin SPK.’unun menkul kıymet arzına
ilişkin   hükümleriyle   uyum   sağlayabilmesi   için   gerekli   hukukî
düzenlemelerin yapılması gerekmekteydi ancak yukarıda da belirttiğimiz
gibi  bu  husus  değişiklikte  gereği  gibi  yerine  getirilememiştir.  Aracı
kurumların bunları ihraç edebileceğine işaret etmek yeterli değildir. Artık
ya  MK.  bu  konuda  yeniden  ele  alınmalı  yada  mevcut  düzenleme
bulunduğundan  kurul,  mevcut  MK.  hükümlerini  ve  Tapu  Sicil
Nizamnamesini  ve  çıkarılacak  tüzüğü  dikkatle  alarak  SPK.m.22
hükmünün kendisine verdiği görev ve yetkiye dayanarak tebliğle yeni bir
düzenleme yapmak  zorundadır.  Ancak,  Kurulun diğer uygulamalarında
yaptığı  hataları  yapmaması  ve  çıkarılacak  tebliğ  hükümlerinin  MK.
hükümlerine aykırı bir hüküm ihtiva etmemesi şarttır.

Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerinin TK. BK. ve MK. hükümleri
ile  irtibat  ve  uyumu  sağlamadaki  hukuk  tekniğinin  zayıflığı  sebebiyle
İpotekli Borç Senetleri ve İrat Senetleri gibi menkul kıymetlerin Sermaye
Piyasası  içinde  işlerliğinin  kazandırılması  ve  bu  hususun  bir  Kurul

Tebliği ile yapılması bizce çok zor görülmekte ve beraberinde bir çok kanuna aykırılıklar getireceği kanaati hâkim olmaktadır.

İpotekli borç senetlerini ve irat senetlerini ülkemizde bu güne kadar
geniş   bir   uygulamaya   imkân   vermemesinin   başlıca   sebepleri;
çıkarılmasındaki formalitelerin güç ve uzun olması, senetlerin ağır şekil
şartlarına  haiz  olması,  senetlerle  ilgili  hükümlerin  bağımsız  olmayıp,
ipotek,  tapu  siciline  tescil,  gayrimenkul  mükellefiyeti  ve  gayrimenkul
rehini ile ilgili hükümlerle (MK. m. 838-420, 997 vd.) irtibatta olmasıdır.

Bu sebepler söz konusu  senetlerin  sermaye piyasasında kolaylıkla ve
süratle  tedavülünü  zorlaştırmaktadır.  Eğer  bu  senetlere  sermaye
piyasasında  işlerlik  kazandırılmak   isteniyorsa  yeni  bir  kanunî
düzenlenenin  yapılması  ve  Medenî  Kanunun  bu  yolda  tadili
zorunludur.  Buna  rağmen  ipotekli  borç  senetleri  ve  irat  senetleri
sermaye  piyasasında  yatırımcıların  en  çok  güven  duyacağı  menkul
kıymetlerden  olacağı  açıktır.  Zaten  MK.’nun  getirdiği  ve  çıkarılması
birçok ağır şart ve usullere tâbi olan sistem, tarafları korumaya yöneliktir.
Bu sistemin münferit özel kanun hükümleriyle değiştirilmesini mahzurlu
görmekte  ve  Kurul  Tebliğleriyle  Kanuna  aykırı  bir  uygulamanın
başlatılmamasını temenni etmekteyiz.

kaynak:Prof. Dr. Oğuz Kürşat Ünal

Related Posts

Türkiye Barolar Birliği Adli Yardım Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (07.11.2020)

Türkiye Barolar Birliği Adli Yardım Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Türkiye Barolar Birliği Adli Yardım 07 Kasım 2020 Tarihli Resmi Gazete Sayı: 31297 Türkiye Barolar Birliği Başkanlığından: MADDE 1 – 30/3/2004 tarihli…

2019 Yılı Temerrüt Faiz Oranı ve Kanuni Faiz Oranı

Ticari İşlerde Uygulanacak Kanuni Temerrüt Faiz Oranı Yıllık %19,50 (Eski Oran %9,75) Oldu 29.06.2018 tarihli ve 30463 sayılı Resmi Gazete’de TCMB tarafından yayımlanan “Reeskont ve Avans İşlemlerinde Uygulanacak Faiz Oranlarının Tespiti“…

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Bu site, istenmeyenleri azaltmak için Akismet kullanıyor. Yorum verilerinizin nasıl işlendiği hakkında daha fazla bilgi edinin.

Kaçırdığın Haberler

Mevzuat Hazırlama Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik

  • By admin
  • Aralık 24, 2024
  • 52 views
Mevzuat Hazırlama Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik

Taşınmaz Varlıkların Muhasebeleştirilmesi (Devlet Muhasebesi)

  • By admin
  • Aralık 24, 2024
  • 63 views
Taşınmaz Varlıkların Muhasebeleştirilmesi (Devlet Muhasebesi)

Devlet Okulları, Resmi Okul Binaları Kiraya Verilebilir mi?

  • By admin
  • Aralık 24, 2024
  • 78 views
Devlet Okulları, Resmi Okul Binaları Kiraya Verilebilir mi?

Vekil öğretmenlik sigorta başlangıcı kabul edilir mi?

  • By admin
  • Aralık 24, 2024
  • 101 views
Vekil öğretmenlik sigorta başlangıcı kabul edilir mi?