Kamunun Finans Haberleri Merkezi
Kamunun Finans Haberleri Merkezi
admin
Kapora Nedir? Kapora Ne İşe yarar? Kapora alınca iade etmek gerekir mi? Kaporanın iade şartları nelerdir?
Almak istediğimiz bir şeyi alırken, alım öncesinde alma iradesini ortaya koymak ve anlaşmayı somutlaştırmak için, sözleşme bedelinin belli bir tutarında, satıcıya, alıcı tarafından ödeme yapılır.
Bunun anlamı alım satım için anlaşma sağlanması ve belli bir ödemenin yapılması anlamına gelir…
Lakin işlerin yolunda gitmeme ihtimali her zaman vardır…Bu noktada alıcı, bu malı almaktan vazgeçerse, vermiş olduğu kapora alıcı tarafından bir tazminat olarak değerlendirilir ve bu parayı mülk edinir yani paranın sahibi olur…
Fakat her zaman durum bu kadar katı olmayabilir…Satıcının insafına kalmış….
Kapora, hizmet veya taşınır, taşınmaz mal (emlak) almak için gereken toplam maddi bedel tutarının ödemesi için geçici süreli satışa açık kurumu kapalı bir şekilde kapora veren kişiye rezerve etme işlemi için yapılan ön ödemeye verilen genel addır.
Borçlar Hukukunda Kapora…….
Kapora veya bağlanma parası, Türk Borçlar Kanunu’nun 177’nci maddesinde ifade edildiği üzere sözleşme akdedilirken sözleşmenin kurulduğuna dair kanıt olarak verilen bir miktar paradır. Bunun aksine bir adet veya anlaşma yoksa kapora esas alacaktan düşülür.
TBK’nun 177.maddesinde bağlanma parası olarak ifade edilen uygulamada kapora olarak da bilinen bu paranın bazı özelliklerinden bahsetmek gerekir.
–Kapora sözleşmenin kurulduğuna delildir.
Kanunda da açıkça ifade edildiği üzere bağlanma parası, sözleşmenin kurulduğu esnada ya da sözleşme kurulduktan sonra taraflardan birinin diğerine sözleşmenin kurulduğuna kanıt olması için verdiği bir miktar paradır.
–Sözleşme Kurulurken Verilen Para Aksine Anlaşma Yoksa Kapora Sayılır.
TBK’nun 177.maddesinde sözleşme kurulurken taraflardan birinin diğerine verdiği para karine olarak kapora (bağlanma parası) sayılır. Taraflar aksine anlaşma yapması mümkündür.
–Kapora Asıl Alacaktan Düşülür.
Taraflardan birinin sözleşme akdedilirken ya da akdedildikten sonra verdiği bir miktar para aksine yerel adet ya da bir anlaşma yoksa esas alacaktan düşülür.
–Sözleşme Geçersiz Hale Gelirse Kaporanın İadesi Gerekir.
Sözleşme butlan, iptali gibi nedenlerle geçersiz hale gelirse paraya alan taraf sebepsiz zenginleşme hükümlerince parayı iade etmekle yükümlüdür. Ayrıca ifade edilmelidir ki bağlanma parası asıl alacağı bağlı fer’i bir hak olduğundan asıl sözleşme geçersizse bağlanma parası da geçerli olmaz.
Sözleşme tarafların anlaşması suretiyle ortadan kaldırılırsa kaporanın iadesi istenebilir. Bu kapsamda aksine yerel adet olsa dahi sözleşmenin geçersiz olması ya da sözleşmenin tarafların anlaşması suretiyle ortadan kaldırılması hallerinde kaporanın iadesi gerekir.
Taraflar arasındaki yapılan sözleşme hiç ya da gereği gibi ifa edilmez ise kaporanın durumu hangi tarafın kusurlu olduğuna bağlı olarak değişir.
-Kaporayı veren taraf bakımından,
Eğer kusurlu taraf kaporayı veren tarafsa, Yargıtay kaporayı alan tarafın sözleşmenin hiç ya da gereği gibi ifade edilmemesi sebebiyle uğradığı zarar sonucu tazminat hakkı olacağından, tazminat hakkı kadarki kaporayı alıkoyabileceği görüşündedir. Aksine yerel adet varsa kaporayı alan taraf kaporanın tamamını elinde tutacağı gibi tazminatı kaporayı mahsup etmeksizin tam olarak isteyebilir.
-Kaporayı alan taraf bakımından,
Kaporayı alan taraf bakımından iki durum söz konusudur. Eğer kaporayı alan taraf sözleşmemin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesinden sorumlu tutulamıyorsa yani kusuru yoksa kaporayı iade etmekle yükümlüdür. Ancak kaporayı alan tarafın kusuru varsa, kaporanın iadesi yanında kaporayı veren tarafın sözleşmenin hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı zararları da tazminle yükümlüdür.
-Kapora sözleşme kurulurken taraflardan birinin diğerine sözleşmenin kurulduğuna kanıt olması için verdiği bir parayken, cayma parası ise, sözleşmenin her iki tarafına belirli bir meblağı ödeyerek sözleşmeden dönme imkanı verir. Cayma parasını veren sözleşmeden dönerse bu tutarı, cayma parasını alan sözleşmeden dönerse cayma parasının iki katını diğer tarafa ödemekle yükümlüdür.
-Kapora ya da bağlanma parası sözleşmeden dönülmesi halinde belirli şartlar altında iade alınabilirken cayma parası iade alınamaz. Esasen cayma parasının özelliği belirli bir tutarı vererek sözleşmeden dönme imkanına sahip olmaktır. Bu açıdan sözleşmeden dönme halinde cayma parası iade edilmez.
-Kapora ya da bağlanma parasını sadece taraflardan biri verirken cayma parası vererek sözleşmeden dönme imkanı her iki tarafa da tanınmıştır.
-Kapora sözleşme kurulurken verilmesine karşın cayma hakkı sözleşmeden doğan asli edimler ifa edilmeden kullanılabilir.
-Sözleşme kurulurken verilen para bakımından kanunda açıkça belirtildiği üzere aksine bir yerel adet ya da taraflar arasında anlaşma yoksa verilen para kapora sayılır. Ancak taraflar verilen paranın cayma parası olduğunu kararlaştırabilir.
Bu yönüyle kapora, cayma parasından farklılaşır. Cayma bedeli sözleşmeden dönülmesi halinde geri alınamaz ancak bağlanma parası ya da bir diğer ifadeyle kapora iade edilir.
Bu kapsamda Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, geçersiz bir sözleşme söz konusu ise, taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Bu durum Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2009/19-206 K. 2009/246 T. 10.6.2009 kararında açıkça ifade edilmiştir. Aynı kararda tarafların kaparo veya peşinat şeklinde ifade edilen bedelin taşınmazın ileride yapılması kararlaştırılan resmi satışının gerçekleştirilmesi durumunda ödenecek olan satış bedeline mahsuben alıcı tarafından satıcıya resmi satış öncesi yapılan ödemeleri ifade ettiği ortaya konmuştur. Bu kapsamda resmi satış işleminin gerçekleşmemesi sebebiyle kaporayı alanın aldığı tutarı iade ile yükümlü olduğu belirtilmiştir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin E. 1990/1575 K. 1990/6049 T. 8.10.1990 kararı da bu durumu destekler niteliktedir. Aynı kararda davalının aldığı bedelin kapora (pey akçesi, bağlanma parası) olduğunu kabul ettiğini, kaldı ki, sözleşmenin yapılmasından sonra taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinde maksadın ne olduğu açıkça anlaşılamıyorsa bu paranın pey akçesi yani bağlanma parası veya kapora kabul edileceği ifade edilmiştir.
Güncel bir içtihat olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/18614 K. 2015/10767 kararına göre tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme, resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersiz olacağından taraflar geçersiz sözleşmeye dayanarak verdikleri şeyleri geri isteyebilirler. Bu durumda taşınmaz satışı için verilen kaporanın da iadesi gerekir.
Sonuç olarak ifade edilmelidir ki, kapora ya da bağlanma parası taraflardan birinin sözleşme kurulurken diğer tarafa sözleşmenin kurulduğuna dair kanıt olması için verilen, belirli şartlar altında iade alınabilen ve cayma parası, güvence parası (depozito) yahut ceza koşulundan tamamen farklı olan bir kavramdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 177.maddesinde ifade edilen bağlanma parası uygulamada kapora olarak bilinmektedir.
Kapora veya kaparo ya da başka adıyla depozito, hizmet veya taşınır, taşınmaz malları almak için gereken maddi bedel tutarının ödenmesi için geçici satışa açık kurumu kapalı bir şekilde kapora veren kişiye rezerve etme işlemi için yapılan ön ödemeye verilen genel isimdir. Yani bir mal alırken, belirli bir süre bu malın adınıza ayrılmasını istiyorsanız kapora adı altında belirli bir ücret ödersiniz. Akabinde satış işlemi gerçekleştirilene kadar mal sizin için ayrılır. Alım satım veya kiralama işlemleri esnasında verilen kapora, alıcının ciddiyetinin göstergesi olarak kabul edilmektedir. Kapora sadece ülkemizde değil, dünyanın her yerinde uygulanmakta olan bir yöntemdir.
Hukuki açıdan yapılacak kapora ödemeleri yazılı olarak alıcı ve verici arasında yazılı sözleşme içinde açıkça belirtilmelidir. Olası oluşabilecek olumsuzluklar, örneğin ; ekonomik durumun alıma uygun olmaması gibi sebepler ile kişi alım yapmaktan vazgeçmesi durumunda yazılı kapora tanımı içeren sözleşmelerde “cayma bedeli” gibi bir tanımı yok ise cayan kişi hukuki açıdan kaporasını geri talep etme hakkına sahiptir. Peki kapora sözleşmesinde neler olmalıdır?
Kapora miktarının belirli bir kuralı bulunmamaktadır. Ancak genel itibariyle satışı yapılacak olan malın veya hizmetin toplam bedelinin %10’u gibi bir ücret verilir. Burada tarafların beklentisi önemlidir.
Kapora uygulaması uzun yıllardır devam eden bir yöntemdir ve alınması yasaldır.
Kaporanın iadesi, ancak satıcının söz konusu satıştan vazgeçmesi durumunda mümkün olabiliyor. Bunun dışında, eğer alıcı ile yapılan kapora sözleşmesinde bu husus ile ilgili bir maddenin oluşturulması halinde de kaporanın iadesi söz konusu olabiliyor. Bir diğer ifade ile kapora anlaşmasına göre, eğer satıcı ilgili gayrimenkulün satışını iptal ederse, alıcının vermiş olduğu kaporanın iadesi yapılıyor. Ancak alıcı satıştan vazgeçmiş ve anlaşmada aksi bir hüküm yer almadıkça, alıcı ödediği kaporasını geri alamıyor.
Başka bir tabirle kaparo olarak adlandırılan ücreti emlakçıya ödenen ve aracısız satışlarda mülk sahibine ödenen şeklinde ikiye ayırarak değerlendirmek gerekecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmadıkça herhangi bir ücrete hak kazanamayacaktır. Bu durumda vatandaşların kiralama ya da satın alma düşüncelerinin vazgeçtiği durumlarda emlakçının kaparo iadesi etmesi gerekeceği açıktır. Arada emlakçının olmadığı kira ya satın alma sözleşmelerinde ise Borçlar Kanunu’nun 177 maddesinde yer alan “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.” hükmünü değerlendirmek gerekecektir. Kaparo, sözleşme öncesi verilen bir ücret olduğundan bu hükümdeki bağlanma parası olarak addetmek mümkün görünmemektedir. Borçlar Kanunu’nun 178’nci maddesinde belirlenen cayma parası ise aynı şekilde sözleşmeden cayılması halinde söz konusu olacaktır. Bu durumda kaparo sözleşme öncesinde verilen bir ücret olduğundan sözleşme kurulmadığı takdirde bu ücretin iadesi gerekecektir. Vatandaşlar kaparo ücretlerini verirken kesinlikle verdiklerine dair bir imzalı belge almalılar ve sözleşme kurulmadığı takdirde kaparo ücretini iade almalılardır.
Bu yazımızda kapora nedir, ne demektir, ne kadar verilir, neden verilir, ne kadar olur, kaparo yanar mı, yasal mıdır, hangi durumlarda alınır, hangi durumlarda yanar, geri alınır mı? Kapora verdim geri alamıyorum, verirken nelere dikkat edilmeli, ne zaman verilir gibi konularda detaylı bilgiler verdik. Konu hakkında soru, sorun ya da görüşlerinizi yorum bölümümüzden dile getirebilirsiniz.
Kapora nedir?
Kapora, genelde emlakçı ile çalışıldığı zaman, alıcıdan talep edilen meblağ olarak karşımıza çıkıyor. Buna göre kapora nedir, sorusunun yanıtını detaylandırmak gerelirse; kapora, alıcının bir mal veya hizmeti satıcısından alması işlemini garanti altına almak amacı ile alıcının, satıcıya satın alacağı mal veya hizmet bedelinin bir miktarı olarak ödediği meblağa deniyor.
Ödenen kapora ile emlakçılar için alıcı tarafın caymasına karşı bir tür güvence oluşturuluyor.
Sözleşmenin ciddiyeti ve gerçekliğinin kanıtı adına verilen kapora, kesin sözleşme yapılmadan önce emlakçıya veriliyor. Daha sonra satış bedeli ödenirken kapora bu miktardan düşülüyor.
Kaporanın iadesi
Kaporanın iadesi, ancak satıcının söz konusu satıştan vazgeçmesi durumunda mümkün olabiliyor. Bunun dışında, eğer alıcı ile yapılan kapora sözleşmesinde bu husus ile ilgili bir maddenin oluşturulması halinde de kaporanın iadesi söz konusu olabiliyor.
Bir diğer ifade ile kapora anlaşması na göre, eğer satıcı ilgili gayrimenkulün satışını iptal ederse, alıcının vermiş olduğu kaporanın iadesi yapılıyor. Ancaki alıcı satıştan vazgeçmiş ve anlaşmada aksi bir hüküm yer almadıkça, alıcı ödediği kaporasını geri alamıyor.
EMLAK İŞLERİNDE KAPORA VERİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?
Bir gayrimenkul alınırken veya satılırken yaşanan bazı prosedürler ve adımlar vardır.
Bunları kısaca anlatacak olursak öncelikle gayrimenkulün ekspertizi yani fiyat çalışması yapılır . Sonra profesyonel fotoğraf çekimi yapılır gerekli yerlerde ilanlar ve tanıtım çalışmaları başlatılır.
Başka yazımda belirttiğim üzere bir gayrimenkulün tanıtımı bir çok adımı içerir . Piyasada bilinen şekliyle sadece internette birkaç siteye ilan vermek bu gayrimenkul satışı için yapılacak belki en son adımlardan bir tanesidir.
İnternet sitemde gayrimenkul satışının nasıl yapılacağına dair diğer yazılarımı okuyarak bilgi sahibi olabilirsiniz
Diyelim ki satmak istediğiniz gayrimenkule bir alıcı yani bir talip çıktı . Başlangıçta tabii ki bu süreç pazarlık aşamasından geçer yani alıcı taraf gayrimenkulü en düşük fiyattan almak için satıcı ise en yüksek fiyata satmak için bir pazarlık sürecini başlatırlar.
Yine tecrübelerimden bildiğim bir şekilde eğer gayrimenkulünüzü kendini satarsanız bu pazarlık aşamasında gerçek alıcı olan bir kişi elinizden kaçırabilir veyahut aslında daha yüksek fiyata satabilecekken daha ucuza verebilirsiniz.
Ama profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile çalıştığınızda o pazarlık aşamasını yönetir ve gayrimenkulünüzü daha iyi fiyata ve gerçek alıcı olduğunu hissetti kişilere daha hızlı şekilde satabilir.
Diyelim ki fiyatı anlaşıldı artık satış süreci başladı . Satış sürecinin başlamasının ilki ve en ciddi adımı kapora alınmasıdır .Yani fiyatta anlaştığınız bir gayrimenkulün tapu devri olana kadar , diğer işlemler bitene kadar size ait olduğunu gösteren ve ciddiyetinizi belli eden bir adımdır
Kaporayı sadece iki kişinin karşı karşıya gelip birinin cebinden çıkarıp diğerine elden verdiği bir para olarak görmemenizi tavsiye ederim. Olabilecek muhtemel değişikliklerden ,alınan ve verilen tutarın iadedi ve diğer konularda kapora ile ilgili sorun yaşamamak adına bu sürecinde güzel bir şekilde yönetilmesi gerekmektedir.
Bu nedenle kapora alınıp verilirken bunun bir yazılı sözleşme ile kayıt altına alınması ve diğer şartların da buraya yazılmasını tavsiye ediyorum. Bu, iki taraf içerisinde hem açıklayıcı hem de kafa karışıklığının önüne geçici bir hareket olacaktır.
Alırken verilecek kapora miktarının genel itibariyle bir yüzde oranı yoktur. Yani zorunda olduğunuz bir miktar yoktur.
Ben bir gayrimenkul danışmanı olarak bunun minimum 10% olması gerektiğini düşünüyorum. En fazla 20% olarak da düşünebilirsiniz.
Yani 300.000TL’lik bir ev için alınacak kapora 30.000-60.000 TL aralığında olabilir.
Gayrimenkul satacağınız zaman alacağınız kapora miktarı hem karşı tarafı rahatsız etmeyecek hem de sizi garantiye alacak şekilde olmalıdır.
Çok fazla tutar isterseniz karşı tarafı rahatsız eder, az miltar isterseniz satışın iptal olması ile karşılaşabilirsiniz.
Makul miktar yukarıda belirtildiği şekilde satış miktarının 10% ile20% arasındadır.
Kapora sözleşmesi için zorunluluk olan bir zaman dilimi yok. Yani bir mecburiyet yok. Ama bir profesyonel gayrimenkul danışmanı olarak ben konutlar için en fazla 2 hafta, büyük hacimli ticari gayrimenkuller için en dazla 1 ay olarak bu sürenin belirlenmesi taraftarıyım. Bu süre eksiklerin tamamlanması ve kredi ayarlanması için yeterli olur.
Bir ev alacağınız zaman uygulanacak kapora sürecini yukarıda belirtmiştim. Ev kiralarken yine verilen kapora miktarını kiralama sözleşmesine yazınız. Evden çıkacağınız zaman ise eksikleri giderip ev sahibine bildirerek karşılıklı anlaşıp kalan tutarı talep edebilirsiniz. Eksikler ister siz yaptırır ve kaporanın tamamını alır, isterseniz kaporadan eksikler kadar tutarı düşüp kalanı talep edebilirsiniz.
Yukarıda anlattığımız şekilde gayrimenkul satışında bütün aşamalardan geçilip fiyatında da anlaşıldığı takdirde tapu devrinin olacağı zamana kadar bu gayrimenkulün alıcı tarafından ciddiyetinin gösterilmesi için kapora verilir.
İşte kapora verildiğinde veya havale ile gönderilmeden hemen önceki anında bir kapora söyleşmesinin yapılmasını tavsiye ediyorum. Bu sözleşmeyi kapora için yapacağınız görüşmenin öncesinde hazırlayıp birkaç kopyasının da yanınızda bulundurmanızı tavsiye ederim.
Kapora sözleşmesinde alıcı ve satıcı tarafın adı soyadı adresi ve TC kimlik numarası adresi mutlaka yazmalıdır.
Şirket adına ise şirket adı, vergi dairesi, vergi numarası, yetkili adı olmalıdır.
Gayrimenkulün detaylı bilgileri mutlaka yazılmalıdır . Ada parsel numarası, gayrimenkulün özellikleri , metre karesi , içinde bulunan eşyalar veyahut teçhizatlar gibi bütün detaylar mutlaka bu söyleşmede yer almalıdır.
Gayrimenkulün toplamda fiyatının ne olduğunu da buraya yazmanızı tavsiye ederim .Yani sadece alınacak kapora tutarını değil , gayrimenkulün satış yapıldığında da ne kadara satılacağını bu söyleşmeye yazın.
Kaporanın verildiği tarihi, satışın yapılacağı tarihi de eklemeyi unutmayın.
Alıcı imzası , satıcı imzası ile birlikte bir de şahit imzası olmasını tavsiye ederim.
Bu tamamen iki tarafın anlaşmasını bağlıdır . Kapora iade edilecek mi veya kısmen mi iade dilecek ? bu anlaşıldıktan sonra bunu kesinlikle yazılı hale getirmelisiniz ve kapora söyleşme sinde bunu yazmalısınız.
Gayrimenkul satış işinden vaz geçilmesi halinde bu kaporanın akibetini yazmanızı öneririm. Yani ne kadar iade edilecek veya iade edilecek mi edilmeyecek mi bunu belirtin.
Eğer kapora iade edilecek ise ne zaman iade edileceğini de mutlaka yazın.
Yine karşı tarafla anlaşmanıza bağlı olarak satışın vazgeçmesi halinde belirli bir ayma akçesi koymak istiyorsanız bunu kapora sözleşmesine koyabilirsiniz . Yani taraflardan herhangi biri satıştan vazgeçtiği zaman sadece kapora değil , buna ek olarak belirli bir bedel de konulabilir.
Gerek satış sürecinizde , gerekse kapora sürecinizde sorun yaşamamak istiyorsanız profesyonel bir destek almanızı tavsiye ederim. Gayrimenkulünüz var ve satmak istiyorsanız bütün satış sürecini ve kapora sürecini beraber yönetebilir ve size profesyonel destek verebiliriz. İletişim bölümünde bize ulaşabilirsiniz.
kaynak:fatihdemir.com, emlakkulisi.com, devlette .com,başçıhukuk.com
adminKadın Memura Doğum Sebebiyle Verilecek Aylıksız İzin Devlet Memurları Kanunun 108’inci maddesinde aylıksız izne ilişkin hükümler yer almaktadır… Söz konusu maddenin B fıkrasında; Aylıksız izin:(3) Madde 108 – (Değişik: 13/2/2011…
adminYaklaşık maliyet hesabına esas fiyat ve rayiçlerin tespiti İdareler, yaklaşık maliyete ilişkin fiyat ve rayiçlerin tespitinde aşağıdaki bentlerde belirtilen fiyat ve rayiçlerin birini, birkaçını veya tamamını herhangi bir öncelik sırası…
